주택임대소득 2천만 원 이하도 세금 낸다고요?(1편)

“2천만 원 이하라면 비과세 아닌가요?”
많은 이들이 이렇게 알고 있기도 합니다. 과거에는 맞는 말이었습니다. 실제로 2018년까지는 연간 주택임대소득이 2천만 원 이하인 경우, 비과세 혜택이 있었습니다. 하지만 2019년 세법 개정 이후, 2천만 원 이하의 주택임대소득도 과세 대상이 되었습니다.

그러나 여전히 많은 분이 “나는 소액만 받고 있어서 신고 안 해도 되겠지”라고 생각하고 넘어갑니다.

 

 

이 글에서는 주택임대소득이 무엇인지, 어떤 경우에 세금을 내야 하는지, 2천만 원 이하일 때 어떻게 달라지는지를 쉽게 풀어드리겠습니다.

 

목차

1. 주택임대소득이란?
2. 몇 채부터 과세 대상일까?
3. 2천만 원 이하 소득도 세금 내나요?
4. 종합과세 vs 분리과세, 어떤 차이?
5. 임대소득, 등록 여부가 절세 열쇠

 

 

 

1. 주택임대소득이란?

주택임대소득이란 말 그대로 주택을 임대하여 얻는 소득을 말합니다. 아파트, 빌라, 오피스텔 등 주거용 부동산을 남에게 빌려주고 월세나 보증금을 받는 경우 해당합니다.

 

예를 들어,

• 서울의 아파트 한 채를 전세 2억 원에 주고, 보증금에 대한 간주임대료가 발생한 경우
• 지방의 다가구주택 여러 채를 월세로 돌리고 있는 경우
  모두 주택임대소득으로 분류됩니다.

 

 

2. 몇 채부터 과세 대상일까?

2025년 기준, 1세대 1주택을 소유하고 있으면 임대소득에 대한 과세는 없습니다. 하지만 예외가 있습니다.

• 2주택 이상: 과세 대상입니다.
• 1주택이라도 고가주택(공시가 12억 원* 초과)인 경우: 임대소득 과세 대상입니다.                                                                          └ * 종전 9억 원 → 12억 원(2023년 귀속부터 적용)        

즉, 기준시가 12억 원 이하의 일반적인 1주택자가 월세를 받는 정도라면 과세 대상이 아닐 수 있지만, 2채 이상 보유하고 있다면 소득 크기와 관계없이 반드시 신고해야 합니다.

 

 

3. 2천만 원 이하 소득도 세금 내나요?

맞습니다. 2019년 세법 개정으로, 연간 임대소득이 2천만 원 이하라도 과세 대상에 포함되었습니다.

• 2천만 원 이하: 종합과세 또는 분리과세 중 선택 가능
• 2천만 원 초과: 종합과세만 가능 (다른 소득과 합산해 세금 계산)

세금을 내야 하지만 선택지가 있고 조건에 따라 세 부담이 달라질 수 있다는 점이 가장 중요합니다.

 

 

 

4. 종합과세 vs 분리과세, 어떤 차이?

구분	종합과세	분리과세
개념	다른 소득(사업, 근로 등)과 합산하여 누진세율 적용	주택임대소득만 따로 떼어 단일 세율(14%) 적용
유리한 경우	다른 소득이 적거나 거의 없는 경우	다른 소득이 많은 경우 (과세표준 높을수록 분리과세 유리)
세율	6%~45% 누진세율	14% 단일세율 (+지방소득세 1.4%)

즉, 연소득이 적은 은퇴자나 무직자라면 종합과세를 선택하는 것이 더 유리할 수 있고, 근로소득이 많은 직장인은 분리과세로 따로 떼는 것이 더 나을 수 있습니다.

 

 

 

5. 임대소득, 등록 여부가 절세 열쇠

주택임대소득이 연 2,000만 원 이하라면 분리과세를 선택할 수 있습니다.
이때 실제 부담하는 세금은 임대사업자 등록 여부에 따라 크게 달라집니다.

핵심은 ‘필요경비’과 ‘기본공제 금액’의 차이입니다.

• 등록한 경우
   → 필요경비: 60%
   → 기본공제: 400만 원
• 등록하지 않은 경우
   → 필요경비: 50%
   → 기본공제: 200만 원

 

📌 예시 – 임대소득 1,200만 원인 경우

구분	필요경비	기본공제	과세표준	소득세(14%)
등록	720만 원	400만 원	80만 원	11만 2천 원
미등록	600만 원	200만 원	400만 원	56만 원

 

등록 여부에 따라 필요경비율이 10% 차이 나며, 기본공제 금액도 2배 차이가 발생합니다. 그 결과 과세표준이 크게 줄어들고, 납부세액에서도 현격한 차이가 생깁니다.

 

💡 Tip: 임대소득이 있다면 등록 여부에 상관없이 5월 종합소득세 신고 기간에 반드시 신고 대상인지 확인해 보는 것이 좋습니다. 홈택스 ‘모의세액계산’ 기능을 활용하면 내가 얼마를 내야 하는지 쉽게 확인할 수 있습니다.

전체메뉴 → 세금신고 → 종합소득세 신고 → (모의계산) 주택임대 종합·분리과세비교

 

홈택스 공식 홈페이지 바로가기

 

또한, 실제로 분리과세 시 세금 부담은 생각보다 크지 않을 수 있습니다.
하지만 임대사업자 등록하지 않거나, 소득을 누락하거나 부정확하게 신고할 경우 세무조사 대상이 될 수 있으며, 추징 등 불이익이 발생할 수 있습니다. 정확한 신고와 등록 여부 확인은 반드시 필요합니다.

 

 

 

 

주택임대소득이 적더라도 신고하지 않으면 예상치 못한 불이익이 발생할 수 있습니다.

현재 국세청은 월세 입금 내역, 확정일자, 전세보증금, 전기·가스 공급 내역 등 거의 모든 임대 정보를 파악할 수 있습니다.

특히 2주택 이상 보유자는 소액 소득이라도 반드시 신고해 불이익과 리스크를 피하는 것이 최선입니다.

임대소득은 국세청이 점차 관련 정보를 체계적으로 관리하고 있어, 언젠가는 반드시 확인될 수밖에 없습니다.

조금 번거롭더라도 정확하게 신고하는 것이 내 재산을 지키는 길이며, 세금을 회피하기보다 정직하게 대응하는 것이 불이익을 줄이는 가장 좋은 방법입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 목적이며, 구체적인 최신 세법 내용은 국세청 홈페이지(https://www.nts.go.kr)에서 확인하시고, 필요시 전문 회계사나 세무사와 상담하시기를 권장합니다.