종합부동산세 과세특례 유형별 신청·혜택 완벽 안내

종합부동산세 과세특례는 주택, 법인, 공익단체 등 일정 요건을 충족한 납세자에게 실제 소유 상황을 반영해 합리적인 세금 부담을 조정해 주는 제도입니다. 장기보유 주택, 공동명의 주택, 1세대 1주택, 상속주택, 법인·공익 목적 주택 등 다양한 유형에서 세액 공제와 세율 혜택을 받을 수 있습니다.

본 글에서는 대상, 신청 방법, 제출 서류, 신고 기한, 혜택을 유형별로 정리하여, 납세자가 합법적으로 세 부담을 줄이는 방법을 쉽게 이해할 수 있도록 안내합니다.

 

목차

1. 공동명의 주택자 세액 경감 특례
2. 1세대 1주택 주택 수 제외 특례
3. 세율 적용 시 주택 수 제외 특례
4. 법인 주택분 일반 세율 조정 특례
5. 공익단체 및 종교재단 과세 특례
6. 장기보유 주택 보유기간 산정 특례
7. 과세특례 공통 유의사항

 

 

 

1. 공동명의 주택자 세액 경감 특례

✅ 핵심: 공동명의 1주택 부부는 1주택자로 간주해 12억 원 공제 및 최대 80% 세액공제 혜택 가능

 

🔹 대상

• 과세 기준일 현재 1주택만 공동으로 소유한 부부
• 다른 세대원이 주택을 보유하지 않아야 함
• 공동 지분이 동일한 경우, 부부 합의로 납세의무자 선택 가능

🔹 제출 서류

• 공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서 (별지 제30호)
• 혼인관계증명서

🔹 혜택

• 공제금액: 12억
• 세액공제율: 나이·보유기간 기준 최대 80%
  • 나이: 만 60세 이상 20%, 만 65세 이상 30%, 만 70세 이상 40%
  • 보유기간: 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%

🔹2주택 이상 소유 시 특례 적용 여부

1주택 지분	특례주택 지분	납세의무자	특례 적용 여부
본인 50 / 배우자 50	배우자 100	배우자	가능
본인 100	본인 50 / 배우자 50	본인	가능
본인 50 / 배우자 50	본인 50 / 배우자 50	선택(본인·배우자)	가능
본인 70 / 배우자 30	배우자 100	-	불가
본인 70 / 배우자 30	본인 30 / 배우자 70	-	불가

 

 

2. 1세대 1주택 주택 수 제외 특례

✅ 핵심: 1세대 1주택자가 특례주택만 보유하면 주택 수 산정에서 제외되어 1세대 1주택자 혜택 유지 가능

 

🔹 대상

• 1세대 1주택 + 특례주택 보유 거주자
• 다른 세대원이 주택 소유 금지
• 특례주택 유형: 신규주택, 상속주택, 지방 저가주택, 인구감소지역 주택, 준공 후 미분양주택

🔹 제출 서류

• 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 (변경)신청서(별지 제24호)

🔹 혜택

• 특례주택을 과세 대상에서 제외 → 1세대 1주택자 혜택 적용
• 기본공제: 12억 (미신청 시 9억)
• 세액공제: 나이·보유기간 기준 최대 80%

 

 

3. 세율 적용 시 주택 수 제외 특례

✅ 핵심: 일부 특례주택을 제외하면 중과세율 대신 기본세율 적용 가능

 

🔹 대상 주택

• 상속주택: 상속 후 5년 이내, 5년 경과 주택 중 지분 40% 이하 또는 공시가격 6억 이하(수도권 외 3억 이하)
• 무허가주택 부속토지
• 소형 신축주택: 2024.1.10~2025.12.31 취득한 주택, 전용 60㎡ 이하, 취득가액 6억 이하(수도권 외 3억), 아파트 제외
• 준공 후 미분양주택: 전용 85㎡ 이하, 수도권 외 위치, 취득가액 기준 충족할 것

🔹 제출 서류

• 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 (변경)신청서 (별지 제27호)
• 단, 상속주택으로 1세대 1주택 특례 신청 시 생략 가능

🔹 혜택

• 3주택 이상 보유자가 특례주택 제외 후 2주택 이하 → 중과세율 대신 기본세율 적용

 

 

 

4. 법인 주택분 일반 세율 조정 특례

✅ 핵심: 일정 요건 법인은 단일세율 대신 일반 누진세율 적용으로 세 부담 완화

 

🔹 대상

• 공익법인, 공공주택사업자, 주택조합, 정비사업시행자, 민간건설임대사업자, 도시개발사업시행자, 사회적기업, 종중

🔹 제출 서류

• 법인 주택분 종합부동산세 일반 누진세율 적용(변경)신고서 (별지 제28호)
• 증빙서류: 사업계획승인서, 공익법인 확인서, 주택조합 설립 인가서, 임대사업자 등록증, 사회적기업 인증서, 정관·규약 사본 등

🔹 혜택

• 공익법인: 2주택 이하 기본세율, 3주택 이상 중과세율
• 기타 법인·단체: 주택 수 관계없이 기본세율 적용

 

 

 

5. 공익단체 및 종교재단 과세 특례

✅ 핵심: 명의신탁 주택·토지를 실제 단체 소유로 간주해 실제 소유 기준 과세 가능

 

🔹 대상

• 향교재단, 종교단체, 개별 향교·종교단체

🔹 제출 서류

• 향교 및 종교단체 종합부동산세 과세특례 신고서 (별지 제64호의13)
• 개별 단체 보유물건 현황명세서
• 정관, 이사회 회의록 등 실제 소유 입증 서류 (신고서는 매년 제출)

🔹 혜택

• 명의신탁물건을 실제 소유자인 단체 소유로 과세
• 공시가격 한도 내 연대 납부 가능

 

 

6. 장기보유 주택 보유기간 산정 특례

✅ 핵심: 재개발·재건축 주택과 배우자 상속주택은 실제 취득일 기준 장기보유세액공제 가능

 

🔹 대상

• 재개발·재건축으로 멸실된 주택
• 배우자로부터 상속받은 주택
• 1세대 1주택자: 과세기준일 현재 세대원 중 1명만 주택 소유 (일시적 2주택·공동명의 1주택 포함)

🔹 제출 서류

• 1세대 1주택자 보유기간 계산 특례 (변경)신청서 (별지 제29호)
• 배우자 상속주택 신청 시 혼인관계증명서 첨부

🔹 혜택

• 멸실 주택 또는 배우자 취득일 기준 장기보유세액공제 산정 가능
• 보유기간별 세액공제율: 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%

🔹보유기간 산정 기준

구분	보유기간 기준 (특례 적용)	일반 기준 (특례 미적용)
재개발·재건축 주택	멸실된 주택 취득일	신축주택 취득일(준공일)
배우자 상속주택	사망한 배우자 취득일	납세의무자 취득일(상속개시일)

 

 

 

7. 과세특례 공통 유의사항

• 신청 기간: 매년 9월 16일 ~ 9월 30일
• 일반 특례: 최초 신청 후 변동 없으면 다음 연도 자동 적용
• 공익단체·종교재단: 신고서는 매년 제출, 증빙서류 변동 없으면 생략 가능
• 제출 서류 누락·오기재 시 경감 세액 추징 가능
• 법인 및 단체는 관련 증빙서류 반드시 첨부
• 사후 요건 미충족 시 세액 추징 가능
• 특례 중복 적용 여부 확인 필수

 

 

👉 종합부동산세 과세특례는 실제 소유 상황 반영과 합리적 세 부담 조정을 위해 반드시 이해해야 하는 제도입니다.

• 공동명의, 1세대 1주택, 상속주택, 법인·공익 목적 주택 등 유형별 요건과 제출 서류 확인
• 신고 기한 준수 → 세액 절감 & 세율 혜택
• 신고 오류 방지와 사후 검증 가능성을 위해 세무 전문가 상담 권장

 

 

이 글은 일반적인 세무 지식을 바탕으로 작성되었으며, 실제 신고·적용 시 국세청 홈페이지(https://www.nts.go.kr)의 세부 요건 내용을 확인하시고, 필요시 세무 전문가의 자문을 받으시길 권장합니다.