종합부동산세 합산배제 9월 신고 필수 체크리스트

기준 초과 부동산에 부과되는 종부세는 공시가격 합산으로 산출되며, 합산배제·공제와 정확한 신고로 부담과 추징을 줄일 수 있습니다.

 

 

목차

1. 종합부동산세 기본 개념
2. 합산배제 제도 의미
3. 임대주택 합산배제
4. 사원용주택 합산배제
5. 신축용토지 합산배제
6. 합산배제 신고 유의사항

 

 

1. 종합부동산세 기본 개념

종합부동산세는 고가주택·다주택자·법인 보유 토지를 과세 대상으로 하는 대표적 보유세로, 주택과 토지를 합산해 과세합니다. 법정 요건을 충족하면 합산배제, 장기보유자·고령자 공제를 통해 세금을 합법적으로 절감할 수 있으며, 공시가격·면적·사용 목적 확인으로 추가 절세 효과도 얻을 수 있습니다.

 

 

2. 합산배제 제도 의미

합산배제 제도는 일정 요건을 충족한 주택·토지를 과세 대상에서 제외해 세 부담을 줄이는 방법입니다. 단순 소유만으로는 적용되지 않으며, 공시가격·면적·사용 목적 등 요건을 모두 충족해야 합니다. 신고 시에는 이를 정확히 기재해야 합니다.

 

 

3. 임대주택 합산배제

일정 요건을 충족하는 임대주택, 미분양주택, 민간건설 미임대주택은 합산배제 신고를 통해 과세에서 제외됩니다.

 

· 신고 기간:

9월 16일 ~ 9월 30일

 

· 신고 서식:

공공임대주택 → 종합부동산세법 시행규칙 별지 제1호

민간임대주택 → 종합부동산세법 시행규칙 별지 제2호

 

· 혜택:

주택분 종합부동산세 계산 시 과세 대상에서 제외 (비과세)

 

· 사후관리:

임대 의무 및 임대료 제한 등 조건을 지키지 않으면 감면받은 세액과 이자상당액 추징

 

🔹 합산배제 임대주택 유형

유형	조건
공공·민간 건설 임대주택	주거전용 149㎡ 이하, 공시가격 9억 이하, 임대 5년 이상
공공·민간 매입 임대주택	공시가격 6억 이하(수도권 외 3억 이하), 임대 5년 이상
기존임대(05.1.5. 이전 등록)	국민주택규모 이하, 공시가격 3억 이하, 임대 5년 이상
민간건설 미임대주택	공시가격 9억 이하, 주거전용 149㎡ 이하
장기일반·공공지원 임대주택	주거전용 149㎡ 이하, 공시가격 9억 이하, 임대 10년 이상

 

⚠️ 단기임대주택, 분양전환공공임대 미분양 등 유형별 요건은 확인 필요

 

 

4. 사원용주택 합산배제

임대주택 외에도 사원용 주택, 어린이집용 주택, 연구원용 주택, 문화유산주택 등 특수 목적 주택도 합산배제 대상입니다.

 

🔹 사원용·특수목적 주택합산배제 대상

 

· 사원용 주택:

종업원의 주거 지원용으로 제공되며, 국민주택 규모 이하, 공시가 6억 이하, 전세금·임대보증금 공시가 10% 이하, 해당 연도 9개월 이상 제공 시 계속 제공으로 간주, 친족·과점주주 제외

 

· 기숙사:

공동취사시설 이용 세대 50% 이상일 것

 

· 주택신축 판매업자 미분양주택:

주택분 재산세 납세의무가 최초 성립한 날부터 5년 이내 미분양 (2025년, 2026년에 종합부동산세 납세의무 성립하는 경우 7년)

 

· 어린이집용 주택:

관할 관청 허가·세무서 등록, 5년 이상 운영

 

· 연구원용 주택:

정부출연/국방 연구기관 사택(2008.12.31 기준)

 

· 등록문화유산주택:

근현대문화유산의 보존·활용 관련 법률 지정 주택

 

· 임대형 노인복지주택:

노인복지법 규정 주택

 

· 공공임대주택 부속토지:

주택·토지 소유자와 달라도 포함 가능

 

· 공공사업자 장기민간임대주택:

장기 민간임대주택 부속토지 포함

 

이외에도 향교소유 주택 부속토지, 전통사찰보존지 내 주택 부속토지 등이 있습니다.

 

 

5. 신축용토지 합산배제

주택건설사업자가 보유한 주택 신축용 토지도 합산배제 대상입니다.

 

· 신고 기간:

9월 16일 ~ 9월 30일

 

· 신고 서식:

조세특례제한법 시행규칙 별지 제64의17호

 

· 대상 토지:

주택법상 사업자 등록 후 취득, 5년 내 주택법상 사업계획 승인 종합합산과세 대상

 

· 혜택:

종합합산토지분 종합부동산세 계산 시 과세 대상에서 제외 (비과세)

 

· 사후관리:

5년 내 주택 건설 계획 미승인 시 감면 세액 및 이자상당액 추징

 

6. 합산배제 신고 유의사항

합산배제를 적용하려면 신고와 사후관리가 중요합니다.

 

1️⃣ 최초 신고 후 변동 없으면 매년 신고 안함

최초 신고 후 소유권이나 전용면적에 변동이 없다면, 다음 해부터는 별도로 신고하지 않아도 합산배제가 계속 적용됩니다.

 

2️⃣ 임대 의무·사업계획 승인 확인

임대주택은 법정 임대 기간과 임대료 제한을 준수해야 하며, 주택신축용토지는 5년 내 사업계획 승인이 필요합니다.

 

3️⃣ 보유 주택·토지 조건 점검

• 임대주택: 임대주택 유형별로 면적, 공시가 요건, 임대 기간 확인
• 사원용주택: 종업원 복지용, 국민주택 규모 이하, 공시가 6억 이하, 전세금·임대보증금 공시가 10% 이하, 해당 연도 9개월 이상 제공 시 계속 제공 간주, 친족·과점주주 제외
• 신축용토지: 사업자 등록 후 취득, 5년 내 사업계획 승인 여부

4️⃣ 실거주·용도 요건 확인

임대 기간 중 다른 용도로 사용하면, 감면받은 세액과 이에 따른 이자를 추징당할 수 있습니다.

 

5️⃣사후관리 필수

보유 주택·토지의 공시가, 면적, 임대·사용 기간 등 요건을 꾸준히 점검해야 합니다.

 

 

합산배제 요건을 지키지 못하면 세금과 이자가 추징될 수 있습니다. 보유 현황, 공시가격, 실거주 여부, 사용 목적을 주기적으로 점검하는 관리가 도움이 됩니다.

 

 

이 글은 일반적인 세무 정보 공유용이며, 신고·적용 전에는 국세청(https://www.nts.go.kr)의 최신 내용을 확인하고, 필요 시 세무 전문가와 상담하시길 바랍니다.