종합부동산세 합산배제 9월 신고 필수 체크리스트

종합부동산세는 일정 기준을 넘는 주택·토지를 가진 개인이나 법인에 부과되는 세금입니다.

주택과 토지의 공시가격을 합산해 세액을 계산하므로, 일정 수준 이상의 부동산을 보유하면 세 부담이 많이 늘어날 수 있습니다.

다만 합산배제 제도와 각종 공제를 활용하면 실제 세 부담을 줄일 수 있습니다.
정확한 신고와 꾸준한 관리로 불필요한 세금 추징 위험을 줄일 수 있습니다.
이번 글에서는 종합부동산세 기본 개념부터 합산배제 임대주택, 사원용주택, 주택신축용토지까지 상세히 안내합니다.

 

 

목차

1. 종합부동산세 기본 개념
2. 합산배제 제도의 의미
3. 합산배제 임대주택 유형과 조건
4. 사원용주택등 합산배제 대상
5. 합산배제 주택신축용토지
6. 합산배제 신고 시 유의사항

 

 

1. 종합부동산세 기본 개념 이해

종합부동산세는 고가주택·다주택자·법인 보유 토지를 과세 대상으로 하는 대표적인 보유세입니다. 부동산을 많이 보유한다고 해서 세 부담을 피할 수 없으며, 형평성을 위해 주택과 토지를 합산해 과세합니다.

하지만 법에서 정한 요건을 충족하면, 합산배제 제도와 장기보유자·고령자 공제를 활용하여 실제 납부해야 하는 세금을 합법적으로 절감할 수 있습니다. 이 과정에서 공시가격, 면적, 사용 목적을 정확히 확인하면 추가적인 절세 효과까지 얻을 수 있습니다.

 

 

 

2. 합산배제 제도의 의미

합산배제 제도는 일정 조건을 충족하는 주택·토지를 종합부동산세 과세 대상에서 제외해 세 부담을 합법적으로 줄이는 방법입니다. 단순 소유만으로는 적용되지 않으며, 공시가격·면적·사용 목적 등 모든 요건을 충족해야 합니다.

신고 시에는 공시가격 확인, 사용 목적, 실거주자, 면적 요건 충족 여부를 정확히 기재해야 합니다.

 

 

 

3. 합산배제 임대주택 유형과 조건

일정 요건을 충족하는 임대주택, 미분양주택, 민간건설 미임대주택은 합산배제 신고를 통해 과세에서 제외됩니다.

• 신고 기간: 9월 16일 ~ 9월 30일
• 신고 서식:
  • 공공임대주택 → 종합부동산세법 시행규칙 별지 제1호
  • 민간임대주택 → 종합부동산세법 시행규칙 별지 제2호
• 혜택: 주택분 종합부동산세 계산 시 과세 대상에서 제외 (비과세)
• 사후관리: 임대 의무 및 임대료 제한 등 조건을 지키지 않으면 감면받은 세액과 이자상당액 추징

🔹 합산배제 임대주택 유형

유형	조건
공공·민간 건설 임대주택	주거전용 149㎡ 이하, 공시가격 9억 이하, 임대 5년 이상
공공·민간 매입 임대주택	공시가격 6억 이하(수도권 외 3억 이하), 임대 5년 이상
기존임대(05.1.5. 이전 등록)	국민주택규모 이하, 공시가격 3억 이하, 임대 5년 이상
민간건설 미임대주택	공시가격 9억 이하, 주거전용 149㎡ 이하
장기일반·공공지원 임대주택	주거전용 149㎡ 이하, 공시가격 9억 이하, 임대 10년 이상

⚠️ 단기임대주택, 분양전환공공임대 미분양 등 유형별 요건은 확인 필요

 

 

4. 사원용주택등 합산배제 대상

임대주택 외에도 사원용 주택, 어린이집용 주택, 연구원용 주택, 문화유산주택 등 특수 목적 주택도 합산배제 대상입니다.

 

🔹 사원용·특수목적 주택합산배제 대상

• 사원용 주택: 종업원의 주거 지원용으로 제공되며, 국민주택 규모 이하, 공시가 6억 이하, 전세금·임대보증금 공시가 10% 이하, 해당 연도 9개월 이상 제공 시 계속 제공으로 간주, 친족·과점주주 제외
• 기숙사: 공동취사시설 이용 세대 50% 이상일 것
• 주택신축 판매업자 미분양주택: 주택분 재산세 납세의무가 최초 성립한 날부터 5년 이내 미분양 (2025년, 2026년에 종합부동산세 납세의무 성립하는 경우 7년)
• 어린이집용 주택: 관할 관청 허가·세무서 등록, 5년 이상 운영
• 연구원용 주택: 정부출연/국방 연구기관 사택(2008.12.31 기준)
• 등록문화유산주택: 근현대문화유산의 보존 및 활용 관련 법률 지정 주택
• 임대형 노인복지주택: 노인복지법 규정 주택
• 공공임대주택 부속토지: 주택·토지 소유자와 달라도 포함 가능
• 공공사업자 장기민간임대주택: 장기 민간임대주택 부속토지 포함

이외에도 향교소유 주택 부속토지, 전통사찰보존지 내 주택 부속토지 등이 있습니다.

 

 

 

5. 합산배제 주택신축용토지

주택건설사업자가 보유한 주택 신축용 토지도 합산배제 대상입니다.

• 신고 기간: 9월 16일 ~ 9월 30일
• 신고 서식: 조세특례제한법 시행규칙 별지 제64의17호
• 대상 토지: 주택법상 사업자 등록 후 취득, 5년 내 주택법상 사업계획 승인 종합합산과세 대상
• 혜택: 종합합산토지분 종합부동산세 계산 시 과세 대상에서 제외 (비과세)
• 사후관리: 5년 내 주택 건설 계획 미승인 시 감면 세액 및 이자상당액 추징

 

 

 

6. 합산배제 신고 시 유의사항

합산배제를 적용하려면 신고와 사후관리가 중요합니다.

 

1️⃣ 최초 신고 후 변동 없으면 매년 신고 불필요

최초 신고 후 소유권이나 전용면적에 변동이 없다면, 다음 해부터는 별도로 신고하지 않아도 합산배제가 계속 적용됩니다.

 

2️⃣ 임대 의무·사업계획 승인 확인

임대주택은 법정 임대 기간과 임대료 제한을 준수해야 하며, 주택신축용토지는 5년 내 사업계획 승인이 필요합니다.

 

3️⃣ 보유 주택·토지 조건 점검

• 임대주택: 임대주택 유형별로 면적, 공시가 요건, 임대 기간 확인
• 사원용주택: 종업원 복지용, 국민주택 규모 이하, 공시가 6억 이하, 전세금·임대보증금 공시가 10% 이하, 해당 연도 9개월 이상 제공 시 계속 제공 간주, 친족·과점주주 제외
• 신축용토지: 사업자 등록 후 취득, 5년 내 사업계획 승인 여부

4️⃣ 실거주·용도 요건 확인

임대 기간 중 다른 용도로 사용하면, 감면받은 세액과 이에 따른 이자를 추징당할 수 있습니다.

 

5️⃣ 사후관리 필수
보유 주택·토지의 공시가, 면적, 임대·사용 기간 등 요건을 꾸준히 점검해야 합니다.

 

 

종합부동산세 합산배제 제도는 임대주택, 사원용주택, 주택신축용토지에 적용됩니다. 법적 요건과 정해진 신고 기간을 충족하면 과세 대상에서 제외됩니다.
그러나 요건을 지키지 못하면 세금과 이자를 추징당할 수 있습니다. 따라서 주택·토지 보유 현황, 공시가격, 실거주 여부, 사용 목적 등을 주기적으로 점검하고 철저히 관리하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

이 글은 일반적인 세무 지식을 바탕으로 작성되었으며, 구체적인 최신 세법 내용은 국세청 홈페이지(https://www.nts.go.kr)를 참고하거나, 세무 전문가의 자문을 받으시길 권장합니다.