종합부동산세 과세특례 유형별 신청·혜택 완벽 안내

종합부동산세 과세특례는 일정 요건을 갖춘 납세자에게 실제 소유 상황에 맞춰 세금 부담을 조정해 주는 제도입니다. 장기보유·공동명의·1세대 1주택·상속주택·법인·공익 목적 주택 등에서 세액 공제와 세율 혜택을 받을 수 있습니다.

 

목차

1. 공동명의 세액 특례
2. 1주택 수 제외 특례
3. 세율 적용 주택 제외
4. 법인 주택 세율 특례
5. 공익·종교 과세 특례
6. 장기보유 기간 특례
7. 과세특례 유의사항

 

 

 

1. 공동명의 세액 특례

✅ 핵심: 공동명의 1주택 부부는 1주택자로 간주해 12억 원 공제 및 최대 80% 세액공제 혜택 가능

 

🔹 대상

• 과세 기준일 현재 1주택만 공동으로 소유한 부부
• 다른 세대원이 주택을 보유하지 않아야 함
• 공동 지분이 동일한 경우, 부부 합의로 납세의무자 선택 가능

🔹 제출 서류

• 공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서 (별지 제30호)
• 혼인관계증명서

🔹 혜택

• 공제금액: 12억
• 세액공제율: 나이·보유기간 기준 최대 80%
  • 나이: 만 60세 이상 20%, 만 65세 이상 30%, 만 70세 이상 40%
  • 보유기간: 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%

🔹2주택 이상 소유 시 특례 적용 여부

1주택 지분	특례주택 지분	납세의무자	특례 적용 여부
본인 50 / 배우자 50	배우자 100	배우자	가능
본인 100	본인 50 / 배우자 50	본인	가능
본인 50 / 배우자 50	본인 50 / 배우자 50	선택(본인·배우자)	가능
본인 70 / 배우자 30	배우자 100	-	불가
본인 70 / 배우자 30	본인 30 / 배우자 70	-	불가

 

 

2. 1주택 수 제외 특례

✅ 핵심: 1세대 1주택자가 특례주택만 보유하면 주택 수 산정에서 제외되어 1세대 1주택자 혜택 유지 가능

 

🔹 대상

• 1세대 1주택 + 특례주택 보유 거주자
• 다른 세대원이 주택 소유 금지
• 특례주택: 신규주택·상속주택·지방 저가주택·인구감소지역 주택·준공 후 미분양주택

🔹 제출 서류

• 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 (변경)신청서(별지 제24호)

🔹 혜택

• 특례주택을 과세 대상에서 제외 → 1세대 1주택자 혜택 적용
• 기본공제: 12억 (미신청 시 9억)
• 세액공제: 나이·보유기간 기준 최대 80%

 

 

3. 세율 적용 주택 제외

✅ 핵심: 일부 특례주택을 제외하면 중과세율 대신 기본세율 적용 가능

 

🔹 대상 주택

• 상속주택: 상속 후 5년 이내, 5년 경과 주택 중 지분 40% 이하 또는 공시가격 6억 이하(수도권 외 3억 이하)
• 무허가주택 부속토지
• 소형 신축주택: 2024.1.10~2025.12.31 취득한 주택, 전용 60㎡ 이하, 취득가액 6억 이하(수도권 외 3억), 아파트 제외
• 준공 후 미분양주택: 전용 85㎡ 이하, 수도권 외 위치, 취득가액 기준 충족할 것

🔹 제출 서류

• 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 (변경)신청서 (별지 제27호)
• 단, 상속주택으로 1세대 1주택 특례 신청 시 생략 가능

🔹 혜택

• 3주택 이상 보유자가 특례주택 제외 후 2주택 이하 → 중과세율 대신 기본세율 적용

 

4. 법인 주택 세율 특례

✅ 핵심: 일정 요건 법인은 단일세율 대신 일반 누진세율 적용으로 세 부담 완화

 

🔹 대상

• 공익법인, 공공주택사업자, 주택조합, 정비사업시행자, 민간건설임대사업자, 도시개발사업시행자, 사회적기업, 종중

🔹 제출 서류

• 법인 주택분 종합부동산세 일반 누진세율 적용(변경)신고서 (별지 제28호)
• 증빙서류: 사업계획승인서, 공익법인 확인서, 주택조합 설립 인가서, 임대사업자 등록증, 사회적기업 인증서, 정관·규약 사본 등

🔹 혜택

• 공익법인: 2주택 이하 기본세율, 3주택 이상 중과세율
• 기타 법인·단체: 주택 수 관계없이 기본세율 적용

 

5. 공익·종교 과세 특례

✅ 핵심: 명의신탁 주택·토지를 실제 단체 소유로 간주해 실제 소유 기준 과세 가능

 

🔹 대상

• 향교재단, 종교단체, 개별 향교·종교단체

🔹 제출 서류

• 향교 및 종교단체 종합부동산세 과세특례 신고서 (별지 제64호의13)
• 개별 단체 보유물건 현황명세서
• 정관, 이사회 회의록 등 실제 소유 입증 서류 (신고서는 매년 제출)

🔹 혜택

• 명의신탁물건을 실제 소유자인 단체 소유로 과세
• 공시가격 한도 내 연대 납부 가능

 

 

6. 장기보유 기간 특례

✅ 핵심: 재개발·재건축 주택과 배우자 상속주택은 실제 취득일 기준 장기보유세액공제 가능

 

🔹 대상

• 재개발·재건축으로 멸실된 주택
• 배우자로부터 상속받은 주택
• 1세대 1주택자: 과세기준일 현재 세대원 중 1명만 주택 소유 (일시적 2주택·공동명의 1주택 포함)

🔹 제출 서류

• 1세대 1주택자 보유기간 계산 특례 (변경)신청서 (별지 제29호)
• 배우자 상속주택 신청: 혼인관계증명서 첨부

🔹 혜택

• 멸실 주택 또는 배우자 취득일 기준 장기보유세액공제 산정 가능
• 보유기간별 세액공제율: 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%

🔹보유기간 산정 기준

구분	보유기간 기준 (특례 적용)	일반 기준 (특례 미적용)
재개발·재건축 주택	멸실된 주택 취득일	신축주택 취득일(준공일)
배우자 상속주택	사망한 배우자 취득일	납세의무자 취득일(상속개시일)

 

 

7. 과세특례 유의사항

• 신청 기간: 매년 9월 16일 ~ 9월 30일
• 일반 특례: 최초 신청 후 변동 없으면 다음 연도 자동 적용
• 공익단체·종교재단: 신고서는 매년 제출, 증빙서류 변동 없으면 생략 가능
• 제출 서류 누락·오기재 시 경감세액 추징 가능
• 법인 및 단체는 관련 증빙서류 첨부
• 사후 요건 미충족 시 세액 추징 가능
• 특례 중복 적용 여부 확인 필수

 

👉 종합부동산세 과세특례는 실제 소유 상황을 반영해 세 부담을 합리화하는 제도입니다.

• 공동명의·1세대 1주택·상속주택·법인·공익 목적 주택 등 요건·서류 확인
• 신고 기한 준수 
• 팔요시 전문가 상담으로 오류 예방

 

이 글은 일반적인 세무 정보 공유용이며, 신고·적용 전에는 국세청(https://www.nts.go.kr)의 최신 내용을 확인하고, 필요 시 세무 전문가와 상담하시길 바랍니다.