양도소득세, 실거래 기준 계산법 총정리(2편)

부동산을 팔았을 때 가장 헷갈리는 부분은 바로 "세금을 얼마나 내야 하는가?"입니다. 양도소득세는 단순히 얼마에 사고, 얼마에 팔았는지만으로는 정확히 계산할 수 없습니다. 취득 당시 비용, 양도 시 발생한 필요경비, 그리고 얼마나 오래 보유했는지까지 종합적으로 반영해야 정확한 세금이 나옵니다.

 

이번 글에서는 양도소득세를 실지거래가 기준으로 어떻게 계산하는지, 그리고 많은 사람이 궁금해하는 고가주택의 세금 계산, 장기보유특별공제 적용 방식까지 실무적으로 정리했습니다.

 

목차

1. 양도소득세 실지거래가 기준 계산 방식
2. 취득가액과 필요경비, 무엇이 포함되나?
3. 장기보유특별공제 계산법
4. 1세대 1주택 고가주택 계산법
5. 실제 사례로 보는 양도세 계산 흐름

 

 

 

1. 양도소득세 실지거래가 기준 계산 방식

2007년부터 양도소득세는 실지거래가액 기준 과세 제도가 도입되었습니다.
이는 말 그대로 실제로 거래된 금액(매매가)을 기준으로 양도차익을 계산한다는 의미입니다.

 

✅ 공식 요약

양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 필요경비  
→ 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액  
→ 과세표준 = 양도소득금액 - 감면대상소득금액 - 기본공제(250만 원)
→ 산출세액 = 과세표준 × 양도소득세율

→ 결정세액 = 산출세액 – (세액공제 + 감면세액)

→ 자진납부할 세액 = 결정세액 (홈택스에서 납부)

 

🔍 실지양도가액은 매수인과 매도인이 실제 거래한 금액

🔍 실지취득가액은 구입 금액 + 취득세, 중개수수료 등 부대비용 포함

 

 

2. 취득가액과 필요경비, 무엇이 포함되나?

양도차익을 정확히 계산하려면 ‘취득가액’과 ‘필요경비’의 범위를 정확히 이해해야 합니다.

 

✅ 실지취득가액에 포함되는 항목

• 부동산 매매계약서에 기재된 실거래금액
• 취득세, 등록세
• 법무사 비용, 등기비용
• 중개수수료
• 원재료비(신축 건물일 경우)

✅ 필요경비에 포함되는 항목

• 자본적 지출: 건물 개보수, 엘리베이터 설치, 리모델링 등
• 양도 시 비용: 양도소득세 신고대행 수수료, 중개수수료
• 소송비용, 화해비용(소유권 확보 목적)

❌ 은행 대출이자, 원리금 상환액 등은 필요경비로 인정되지 않음

 

 

3. 장기보유특별공제 계산법

양도소득세는 자산을 오래 보유하면 일정 부분 세금이 감면되는 제도가 있습니다.

이 제도가 바로 장기보유특별공제입니다.

 

✅ 적용 대상

• 3년 이상 보유한 토지, 건물, 조합원입주권
• 단, 미등기 자산, 국외 부동산, 조정대상지역 다주택자는 제외

✅ 공제율 (일반 부동산 기준)

보유 기간	공제율
3년 이상 4년 미만	6%
5년 이상 6년 미만	10%
15년 이상	30%

 

✅ 1세대 1주택 + 3년 이상 보유

• 보유 + 거주에 따라 최대 80% 공제 가능

보유/거주 기간	공제율
보유 10년 이상 + 거주 10년 이상	80% (보유 40% + 거주 40%)

📌 공제율은 양도차익에 곱해지므로, 실질적으로 수천만 원의 세금 차이를 만들 수 있습니다.

 

 

 

4. 1세대 1주택 고가주택 계산법

1세대 1주택자라고 해도 양도 당시 실거래가가 12억 원을 초과하면, 그 초과분에 대해 양도세가 과세됩니다.

 

✅ 고가주택 세금 계산 공식

전체 양도차익 × [(양도가액 – 12억원) / 양도가액] = 고가주택 해당 양도차익

 

그 후, 이 과세 대상 양도차익에 대해 다시 장기보유공제와 기본공제를 적용한 후 세율을 곱해 최종 세액을 산출합니다.

 

 

 

5. 실제 사례로 보는 양도세 계산 흐름

🏠 사례: 2006년 취득한 아파트를 2022년 양도

• 취득가액: 8억 원
• 양도가액: 15억 원
• 필요경비: 3천만 원
• 보유기간 및 거주기간: 각각 10년 이상
• 1세대 1주택이면서 고가주택에 해당

✅ 계산과정

1. 양도차익 = 15억 – 8억 – 3천 = 6억7천만 원
2. 과세대상 양도차익 = 6억7천 × (15억 – 12억) ÷ 15억 = 1억3천4백만 원
3. 장기보유특별공제 = (6억7천 × 80%) × (15억-12억) ÷ 15억 = 1억7백2십만 원
4. 과세표준 = 1억3천4백 – 1억7백2십 =  2천6백8십만 원
5. 세율 적용 = 누진세율(6~45%) 구간에 따라 최종 세금 산출

📌 고가주택 여부는 ‘실거래가’를 기준으로 판단되며, 보유·거주 요건을 모두 충족하지 못할 경우 장기보유특별공제율이 크게 줄어듭니다.

 

 

 

양도소득세는 실지거래가액을 기준으로 계산되며, 정확한 취득가와 필요경비 산정이 가장 중요합니다.
또한 자산을 3년 이상 보유한 경우에는 장기보유특별공제가 적용되어 세금 부담을 줄일 수 있지만,
1세대 1주택자라고 하더라도 양도 당시 실거래가가 12억 원을 초과하는 경우에는 과세 대상이 될 수 있어 주의가 필요합니다.

양도세 계산은 단순히 공식 하나로 끝나는 게 아니라, 보유 기간, 거주 요건, 고가주택 여부 등 다양한 조건을 종합적으로 고려해야 하기 때문에 다소 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 하지만 이번 글에서 소개한 기본 공식과 실제 사례를 통해 흐름을 이해하면, 세금 계산도 보다 명확하게 파악할 수 있습니다.

다음 글에서는 실제로 양도소득세를 신고할 때 필요한 예정신고와 확정신고의 차이, 신고 기한, 제출 서류에 대해 다루며, 주식이나 파생상품 양도 시 적용되는 세금 계산 방식과 홈택스 신고 절차까지 구체적으로 안내할 예정입니다.

양도소득세를 정확하게 이해하고 실수 없이 준비하는 것이 불필요한 세금 부담을 줄이는 첫걸음입니다.

 

👉 [양도소득세, 처음부터 제대로 이해하기(1편) 보러 가기]

👉 [양도소득세, 신고는 이렇게 한다(3편) 보러 가기]

👉 [양도소득세, 비과세와 절세전략 실전 가이드(4편) 보러 가기]

👉 [양도소득세, 실전 신고와 실수 방지 팁(5편) 보러 가기]

 

 

이 글은 일반적인 세무 지식을 바탕으로 작성되었으며, 실제 세무 적용 시에는 국세청 홈페이지(https://www.nts.go.kr)를 참고하거나, 세무 전문가의 자문을 받으시길 권장합니다.